Надежда Пукшанская, директор по продажам и продвижению «СПб Реновация»:

О форме и содержании: Покупателю нужно обращать внимание не только на конструктив здания, но и на его «начинку»

О технологиях

В проектах нашей компании используются два типа каркаса: монолитный и сборно-монолитный. В первом случае каркас дома целиком изготавливается из монолитного железо-бетона на площадке, после чего производится утепление и оштукатуривание фасада. Во втором — для межэтажных перекрытий используется сборный и / или монолитный железобетон, а для стен и фасадных ограждающих конструкций — либо сборные железо-бетонные элементы, либо современные гибридные многослойные элементы. Фасад, в любом случае, утепляется, защищается и украшается.

О приоритетах

Мы предпочитаем работать со сборно-монолитными конструкциями. Они позволяют обеспечить более высокое качество железобетонных элементов и оптимизировать работу строительной площадки. Решение может зависеть от параметров строительной площадки и особенностей земельного участка, формы дома и планировок квартир. Учитывая, что компания не применяет серийных планировочных решений, качество железобетонных элементов при значительном их многообразии играет важную роль. Мы строим особенные дома повышенной комфортности независимо, какого класса дом и для кого предназначен.

О цене

Учитывая, что ценовые ориентиры с легкостью можно определять только для домов типовых серий, которых мы не строим, мы не можем сказать, что в нашем случае цена квартиры в основном зависит от типа каркаса. Более того, его доля в себестоимости примерно равна при любом из вышеназванных вариантов каркаса. Конечная цена квартир, в основном, зависит от других факторов.

Застройщик, действительно думающий о своих жильцах и о дальнейшей эксплуатации дома, использует технологии, позволяющие сделать жильё экономичным, экологичным и энергоэффективным. Жилье с незначительно большей стоимостью «квадрата», но с качественной отделкой, наполненное новыми строительными технологиями оказывается оптимальным вариантом. А значит, в стратегическом плане правильнее всего при покупке ориентироваться именно на качество «начинки» жилья.

Поквартирное подключение к инженерным сетям, возможность самостоятельно регулировать работу радиаторов, индивидуальные системы контроля учёта и расхода всех ресурсов, системы вентиляции и рекуперации — при грамотном использовании всех этих технологий семейный бюджет может экономить до 30% на коммунальных платежах.

О плюсах и минусах

Если выбирать те отличия этих технологий, которые играют наиболее важную роль в наших проектах, то стоит выделить более высокое качество железобетонных элементов заводского изготовления по сравнению с монолитными конструкциями, изготавливаемыми непосредственно на площадке. В остальном, изоляция и скорость возведения больше зависят от желания и квалификации застройщика. Высокий уровень комфорта достигается не только за счет использования конкретного типа каркаса здания, но за счет других элементов, таких как: деревянные окна, европейские фасадные системы, продуманные бесшумные инженерные коммуникаций, заложенные в конструктив дома, центральная система вентиляции и кондиционирования, качественная отделка помещений с использованием только высококачественных материалов и отделочных элементов — дверей, сантехники, напольных покрытий и т.д. А качественно выполненный каркас здания, независимо от технологии, будет обеспечивать стабильность и безопасность дома в целом.

О спросе

На наш взгляд, при выборе квартиры обращать внимание нужно не только (и не столько) на то, какой вариант из этих технологий использован при строительстве, но и на комплекс других фактов, включая «начинку» домов и инфраструктуру. Наш подход заключается в следующем: мы создаем полноценный продукт, который является не просто жилым домом, а средой обитания нового, более высокого уровня. Этот подход подразумевает и квартиры с качественной отделкой за адекватную цену, и комплексное благоустройство территории вокруг дома — наличие паркингов, детских и спортивных площадок, социальной инфраструктуры, и развитие стрит-ритейла. Все эти факторы в комплексе дают синергию жилья нового типа, которая и определяет качество жизни.

Что касается стереотипов, покупатель часто оценивает соотношение дорого / дёшево, глядя на сумму, но не на наполнение. Так получается, что мы переплачиваем за жильё с низкой стоимостью, так как всё то, что в нём не предусмотрено оплачиваем именно мы, причем не только деньгами, но и временем.

Об индивидуальности

Панельное домостроение пережило свой бум в советское время, когда речь шла о быстром строительстве большого массива однотипных и недорогих жилых зданий, построенных «под копирку». Однако сегодняшний покупатель уже «наелся» типовым жильем и типовыми планировками, а у рынка нет необходимости в строительстве целых «городов» или гигантских жилых массивов, удовлетворяющих первичную потребность в «крыше над головой». Сейчас покупатель хочет иметь индивидуальное жилье, которое можно «переформатировать» под себя, изменить планировку, снести стену, объединить кухню с гостиной. А это невозможно сделать в панельном доме. Поэтому сегодня панельные технологии на первичном рынке занимают не такую большую долю, как в прежние времена, отдав эстафету кирпично-монолитному домостроению. Они чаще применяются, когда речь идет о проектах эконом-класса в рамках квартальной застройки или комплексного освоения территорий. 

О наследии

В наследство с советского времени нам достался миф, что панельный дом-это плохой дом. Поскольку при советских технологиях швы в стенах панельных домов заделывались плохо и пропускали холодный воздух. В современных технологиях этот недостаток «панели» устранили. Поэтому единственным минусом этой технологии является невозможность делать свободную планировку. Плюсы панельного домостроения — это скорость строительства и невысокая себестоимость при больших объемах. Если нужно построить быстро, дешево, много и без изысков, чтобы «было,где жить» — то панельное домостроение оптимальный вариант. 

О кирпиче

Кирпичный дом — напротив всегда считался очень хорошим. Однако сегодня классическое кирпичное жилье в Петербурге не строится: его минусы — колоссальные трудозатраты и высокая стоимость. Преимущество кирпично-монолитного домостроения — возможность создавать индивидуальные дома со своим собственным неповторимым лицом и возможность перепланировки. Однако самую высокую универсальность планировочных решений дает монолитное домостроение. По звуко- и шумоизоляции, усадки здания каждый проект должен соответствовать определенным нормам. Другой вопрос, прикладывает ли застройщик усилия, чтобы улучшить характеристик дома в этой части. Так навесные, вентилируемые и теплосберегающие фасады в домах нашей компании понижают проходимость звука и потерю тепла.

О стереотипах

Что касается стереотипов — то менять их дело непростое и не под силу отдельному застройщику. На это требуются годы. Например, в советское время считалось, что первый и последний этажи в домах покупать нельзя. Они основывались на негативном опыте людей, когда крыши в домах текли, а в подвалах стояла вода. Сегодня эти стереотипы уже переломлены. Качество строительства повысилось, видовые квартиры на последних этажах продаются быстрее всего и стоят дороже. А в Европе квартиры на первых этажах имеют палисадники и их также приобретают в числе первых. Что касается того предпочтений покупателя, то они в своем выборе исходят не из конструктива. На решение о покупке влияет цена, район, транспортная доступность, инфраструктура, внешний вид, планировки, окружение.

Если ранжировать по себестоимости строительства, то наиболее дешевой является технология панельного домостроения, поскольку она предполагает заводскую «штамповку» по утвержденному клише. И здесь, чем выше объемы такой штамповки, тем ниже стоимость конечного продукта. Самой затратной технологией, которая на массовом рынке сегодня практически не применяется в силу дороговизны, является кирпичное домостроение. Кирпично-монолитное и монолитное домостроение находятся примерно в одной ценовой категории. При этом монолитное чаще применяется для строительства домов бизнес-класса. В сложившейся рыночной ситуации себестоимость строительства в зависимости от типа технологии отличается в среднем на 10-15%.Однако стоимость квартиры зависит не столько от применяемых технологий, сколько от местоположения дома, инфраструктуры района, транспортной доступности (близость к метро). Эти составляющие в итоге и определяют конечную стоимость «квадрата». И здесь каждый выбирает для себя. Если для покупателя в первую очередь важна цена, то он остановится на более дешевом панельном жилье эконом-класса. Если же потребителю важны район и комфорт проживания, он выберет скорее квартиру в кирпично-монолитном доме в традиционном районе. Средняя стоимость квадратного метра жилья эконом-класса в пределах города — около 70 тыс руб, комфорт-класса — 70‑90 тыс. за кв.м.

Среди предлагаемого сегодня строящегося жилья 65% — кирпично-монолитные дома. Эта технология используется как для строительства домов эконом-класса, так и для домов комфорт и бизнес класса. Среди элитных новостроек кирпично-монолитных домов значительно меньше, но даже в этом сегменте данная технология применяется.

Панельное строительство— 14% от всего объема предложения — применяется в основном в домах эконом и комфорт-класса.

Доля монолитных домов на рынке составляет 13%.

Кирпичное домостроение— около 5% — применяется в основном в домах премиум-класса, т.е. в элитных новостройках.

Впрочем, это разделение условно. Так, монолитная конструкция, облицованная кирпичом, может называться кирпично-монолитным домом.

Основной минус панельного дома— ограничение в планировке. Панели имеют стандартную форму и планировки квартир зависят от неё. Основной плюс- в скорости строительства. Ведь, в отличие от монолита, нет необходимости выжидать, пока «встанет» залитый этаж.

Кирпич по праву считается самым «дышащим» материалом. Чем больше в постройке кирпича (будь то кирпичный или кирпично-монолитный дом), тем меньше вероятности образования конденсата внутри конструкций. В то же время, кирпич — самый тяжелый материал, поэтому такие дома дают самую большую усадку.

Основной плюс монолитного и кирпично-монолитного домостроения — разнообразие планировок. Именно в таких домах сегодня появляются «квартиры свободной планировки». Минус — в необходимости выдерживать сроки застывания монолитной конструкции. Потребители в основном останавливают свои выбор на кирпично-монолитных домах.

Существует довольно большое количество ложных стереотипов, причем большинство из них — наследие советского прошлого. Так, многие российские потребители уверены, что панельный дом — это плохо, в то время как на рынке существуют кирпично-монолитные дома, объективно уступающие по качеству панельным.

При прочих равных условиях стоимость квартир может отличаться даже при использовании одной и той же технологии. Например, в двух разных панельных домах разброс цен может достигать 10 000 за квадратный метр. Это связано с качеством самой панели, с трем произведена она в России или за рубежом.Таким образом, цена в первую очередь зависит от качества строительных материалов и технических характеристик.

Источник: www.utrospb.ru